최근 부동산 시장이 활기를 찾으면서 특정 지역의 투기과열이 우려되고 있다. 이에 새 정부는 부동산 시장에 대한 정책을 가늠할 수 있는 첫 관련대책을 내놓았다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 지난 6월 19일 정부 서울청사에서 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’(6·19대책)을 발표했다.

이번 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적․맞춤형 대응방안’은 실수요자를 보호하고 투기를 억제하며, 특정지역을 감시하겠다는 요지다.

대응방안을 보면, 이달 3일부터 서울 전역에서 분양권 전매가 소유권이전등기(입주)때까지 금지된다.

또한 현행 70%인 주택담보대출비율(LTV)·60%인 총부채상환비율(DTI)이 서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 ‘청약조정지역’에 한해 10% 포인트(p)씩 내려간다.

경기 광명, 부산 기장군·진구를 주택시장 청약 조정 대상지역에 추가돼 총 40곳으로 늘어난다. 집단대출 조정 대상지역에 대해 LTV가 강화되고 DTI는 신규 적용된다.

이밖에 하반기에는 청약조정지역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택이 최대 3채에서 1채로 줄어든다.

이에 따라 청약조정지역의 아파트 집단대출 중 잔금대출에는 DTI(50%)가 새로 적용된다. 단, 부부 합산 연소득이 6천만원 이하이면서 5억원 이하 주택을 구입하는 무주택 세대에 대해서는 LTV와 DTI를 현행 수준으로 유지하고 잔금 대출에 대해서는 DTI는 적용하되, 규제비율은 60%로 완화 적용하기로 했다.

재건축조합원 주택 공급수도 제한한다. 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지 과밀억제권역 밖에서는 소유주택 수만큼 분양을 받을 수 있었으나 조정 대상지역은 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용하기로 했다.

다만 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용하기로 했다.

이를 위해 국토부는 재건축 규제법인 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 발의해 하반기 시행할 예정이다. 법 개정안 시행 이후 사업계획인가를 신규 신청하는 단지부터 규제가 적용된다.

서울 강남 등지를 투기과열지구로 묶는 방안은 이번 대책에서는 제외했으나 집값 불안이 지속되면 다시 검토키로 했다. 또한 부산 등 지방 민간택지에 대한 전매제한 기간 신규 설정을 적극 검토하기로 했다.

금융감독원은 LTV·DTI 규제 강화와 관련한 행정지도를 통해 이달 3일부터 시행한다. 잔금대출 DTI 규제도 3일 이후 입주자 모집공고분부터 적용된다.

정부는 주택시장 질서 확립을 위해 합동점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 엄정한 현장점검을 집값 안정 시까지 실시하기로 했다.

다음은 6.19 부동산 대책에 대한 문답식 정부 발표이다.

-대책 추진 배경은.

최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가하고 있다.

그 결과, 5월 3주부터 서울 등 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열을 보이고 있다.

5월 5주에는 서울과 강남4개구의 주간단위 아파트 가격 상승률이 각각 2009년 8월, 2009년 6월 이후 가장 높은 수준(서울 0.28%, 강남4개구 0.55%)을 보였다.

국지적 과열이 심화․확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있으며, 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생한다.

따라서 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적․맞춤형 처방을 마련했다.

과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위하여 조정대상지역에 기존의 청약제도․전매제도에 관한 사항뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입된다.

이번 대책의 시행을 통해 실수요자 위주의 시장이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다.

정부는 앞으로 대책에 따른 시장상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서, 과열 지속·확산 시 단계적 안정화 조치를 강구할 계획이다.

-조정대상지역의 선정 기준은 무엇인지.

주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려하여 과열우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다.

정량지표는 ①주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나, ②청약경쟁률이 5:1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10:1), ③주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 등 이다.

-이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은.

경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다.

최근 3주간 아파트가격 평균 상승률(%)이 조정대상지역 평균 0.15인데, 경기 광명은 0.21, 부산 기장은0.19, 부산 부산진은 0.19로 나타났다.

이 지역들은 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중되어 과열우려가 높다. 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함하였으며, 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0:1 수준으로 과열 우려가 높은 지역이다.

-이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.

하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서, 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다.

이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속 시에는 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토할 계획이다.

-맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지.

개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 6월 19일 입주자모집공고분부터 적용된다.

6월 19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로, 이미 분양계약을 하였거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않는다.

또 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다.

입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 <주택공급에 관한 규칙> 개정 절차를 최대한 단축하여 신속히 시행된다.

-금번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지.

시장상황을 지속적으로 모니터링하여 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소되었다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

-조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는.

조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다.

이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하 이어야 한다. 예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다.

다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있다.

-재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은.

<도시 및 주거환경 정비법> 개정이 필요한 사안으로, 금년 6월중 법 개정안을 발의하여 하반기 중 시행할 예정이다.

개정법률 시행일 이후(금년 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려하여 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 적용 규정(도시정비법 제46조제1항)을 받는다.

전흥규 기자  jeonhg@hanmail.net

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